El mercado inmobiliario ha sido, es y seguirá siendo uno de los más complejos en España. La economía del ladrillo que tantos problemas, y millones, ha traído a la economía.
La salida de la crisis, de la que poco o nada se ha aprendido, no ha traído la sensatez al mundo de la vivienda. Caídas en la venta de pisos de un 19% en lo que llevamos de año, pero un aumento de los precios en una nueva burbuja que ya muchos apuntan a que explotará, son las constantes de una economía que –aún superando los estragos de la pasada crisis– ya se prepara para la siguiente recesión anunciada a nivel global.
Sin embargo, algo ha cambiado desde aquellos maravillosos años y la posterior caída. El alquiler se ha posicionado como una opción tan válida como la compra, aunque aún por debajo de la media europea. Según las cifras oficiales, el 22% de la población en España se encuentra de alquiler; un modelo de acceso a la vivienda que ha experimentado un aumento de los precios –haciendo a veces más rentable la compra–, alentado también por una creciente oferta del mercado de viviendas turísticas controladas por los gigantes internacionales Airbnb o HomeAway. Precisamente esos agentes internacionales, mayoritariamente estadounidenses, han jugado un papel esencial en el diseño del nuevo panorama inmobiliario del país.
Durante los últimos años principalmente los correspondientes a la crisis, según el INE, se ha batido un récord de compra de viviendas por extranjeros. Estas compras corresponderían a las particulares atraídos por un descenso de los precios y, de forma mucho más alarmante, a los grandes fondos. Los grandes compradores mundiales, Estados Unidos, acudieron a la llamada de los bancos en España. No por ayuda, sino por interés en la necesidad de las entidades bancarias de deshacerse de esos grandes paquetes inmobiliarios, con origen en los desahucios masivos, que se acumulaban en sus cuentas.
En la escena nacional aparecieron protagonistas como Cerberus, Blackstone, Ione Star o KKR entre otros. Salvadores para los bancos, que pusieron a flote sus cuentas tras la venta de los activos, o grandes enemigos para otros muchos que consideran que la irrupción de estos agentes solo rompen un mercado ya de por sí roto.
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Un interés creciente desde todo punto
En todo este ecosistema, y mientras los bancos operan a sus niveles, otro grupo de agentes ha tomado posiciones en el negocio de la venta de pisos. En esta línea de añadir un perfil tecnológico a cada una de las actividades nació el negocio proptech. Portales inmobiliarios tanto de compra como de alquiler –este último con SpotaHome o Badi como sus grandes ejemplos tecnológicos–, realidad virtual, mantenimiento o gestión de propiedades o, como últimos añadidos, agencias on-line. Housell, Housfy, Realo o Propertista serían algunas de las que han definido el futuro de un negocio y que ya compiten con los más tradicionales intentando cambiar su modelo de negocio.
"Si nos comparamos con los más grandes y tradicionales pues hemos crecido a un ritmo del 15% mensual, explica Albert Bosch –uno de los fundadores de Housfy– a Hipertextual, "hemos pasado de una idea a una realidad, en el hecho de que sea normal que no te cobren una barbaridad por vender un piso a través de una agencia".
Porque su innovación, además de por la parte tecnológica de la cuestión, ha venido por uno de los puntos más sensibles del negocio: las comisiones. No las han eliminado, pero sí reducido. De los 4.000 euros de Housfy –y han vendido unos 120 inmuebles al mes, por lo que ya se han embolsado unos 480.000 euros en ingresos durante septiembre–, a los casi 2.000 de Housell o los 900 de Propertista. Todos por debajo de la media de lo tradicional.
Este cambio les ha merecido hacerse amigos y enemigos en el sector. Por un lado, "están los que ven bien el cambio y la irrupción de la tecnología como algo positivo", explica Bosch, "pero hay otros que nos han mirado mal, nos han insultado y nos han llegado a amenazar con ponérnoslo complicado".
En este contexto de intento de cambio, todas estas compañías han atraído algo más que las miradas de sus competidores en el sector. Para los inversores internacionales, ávidos de encontrar negocios rentables, está nueva línea de mercado se ha abierto en los últimos meses. "Si hablamos de grandes fondos, ellos en lo que se han focalizado es en tener cartera de viviendas asequibles", explica Bosch; lo que quiere decir que su interés en el mercado de la vivienda es amplio y sin límite siempre que haya una rentabilidad detrás.
Y ese interés ya ha venido de la mano de grandes inversiones al sector proptech. De una manera u otra, la inversión extranjera –principalmente estadounidense– tiene los ojos puestos en el negocio inmobiliario con un servicio rentable en el tiempo.
Los alquileres de habitaciones de Badi lograron 30 millones de Mangrove Capital, fondo europeo, pero también del estadounidense Spark. Al igual que Spotahome que, entre un gran grupo de inversores españoles y europeos, cuenta con la participación del fondo norteamericano Kleiner Perkins.
Pero, ¿qué ocurre con el sector de las compras de pisos made in internet? "Evolución de los grandes fondos en el sector ha habido poca, pero lo que sí es cierto es que ya nos conocen y puede ser que alguna vez nos llamen para saber qué tal estamos. De momento el Venture Capital está muy interesado en el negocio inmobiliario en España, y es sorprendente que grandes fondos como Cerverus o KKR también lo estén", analiza Albert.
En el caso de Hosfy ya tiene línea directa con DN Capital y Torch Capital, ambos norteamericanos, tras su ronda de financiación de 6 millones de 2019. Una forma indirecta de que el capital del país americano entre en el mercado inmobiliario en España, pero no tan directa como el caso de Housell. El cual define Albert como "uno de los más curiosos" de los últimos años.
Cerberus, fondo de inversión inmobiliaria estadounidense y el mayor comprador de activos inmobiliarios en España desde 2015 –valorados en más de 42.000 millones de euros– no tenía suficiente con hacerse con las carteras a bajo precio. También tenía que controlar el negocio de la venta en internet. Quizá un modelo a largo plazo pensando en el futuro de un sector altamente cíclico. En junio de este mismo año, Cerberus, junto al alemán Axel, invertía 12 millones en Housell, una de las rivales de Housfy.
Aquí, por tanto, se abre una nueva etapa del mercado inmobiliario en el país. La llegada de los grandes fondos, conocidos como buitres para la compra barata y venta cara de los inmuebles, tendrá una segunda parte dirigida a controlar de forma indirecta el devenir del sector.