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Airbnb, el negocio de los pisos turísticos, se presenta a las elecciones

Una nueva regulación, que podría tener las horas contadas, y casi 18.000 viviendas turísticas en Madrid. La guerra contra Airbnb será central en las nuevas elecciones a la alcaldía de la capital. En juego, el posicionamiento de vecinos y hoteleros contra los empresarios del sector y la propia tecnológica.

Por – May 13, 2019 - 9:00 (CET)

Los vecinos del centro de las ciudades juegan a la lotería cada semana, y no precisamente a esa que te puede hacer millonario. No es el caso de todos, pero sí de muchos. De esos que se han puesto en pie de guerra contra lo que han considerado un atentado contra su descanso desde que han visto que sus vecinos de cada día han ido desapareciendo. ¿Sus sustitutos? Una familia de Noruega –cumpliendo la estadística de usuarios de entre 34 y 37 años y niños de entre 2 y 7 años como usuarios más numerosos–, un grupo de amigas de Cuenca de despedida de soltera o una pareja de [inserte la ciudad deseada] sin horarios en sus días de vacaciones. Es el caso de Mario, y de otros muchos, que han vivido pared con pared a un Airbnb.

Con el ruido de las ruedas de una maleta a principios de semana, comienza el sorteo. A veces la buena fortuna sonríe a los residentes y el respeto reina en la comunidad. Otras no cae ni la pedrea, que dirían los amantes de la Lotería de Navidad. "En Madrid, las paredes son de papel, si tu pared da a la casa donde están montando una fiesta un martes por la noche estás perdido", explica Mario, "igualmente es gente que no tienen ninguna prisa por irse a dormir y que va en un plan diferente al tuyo, si llegan tarde de hacer turismo van a hacer ruido sí o sí". Llamar a la puerta, por si alguno se lo ha preguntado, nunca sirvió de nada. Llamar a la policía, tampoco. Este es el caso de cientos de vecinos en Madrid y otras tantas ciudades que, incluso, ya están echando a los pisos turísticos de sus edificios. Junto con las ultimas decisiones del Ayuntamiento de Madrid está servido y la guerra próxima.

La eterna campaña política en la que España está sumida, que ahora cuenta con oficialidad por los pasados comicios del 28 de abril y los próximos del 26 de mayo, han encontrado nuevos debates sobre la mesa. A las políticas de sanidad, educación, fiscalidad... se le han unido temas de nuevo cuño que han abierto nuevas cuestiones con la capacidad de llevarse un gran número de votos por delante.

La historia de Airbnb, nacida en 2008 en Estados Unidos y aterrizada en España en 2013, ha escrito muchos capítulos en la vida de los vecinos y turistas de miles de ciudades en el mundo. También en la parte política. Regulaciones, posicionamientos políticos, e incluso juicios -el último ante el Tribunal de Justicia de la Unión Europea se posicionaba a favor de Airbnb alegando su condición de empresa de la sociedad de la información-, se han adentrado en las profundidades de una industria que, al igual que Uber en su campo, se ha convertido en la compañía turística más grande del mundo sin tener ningún activo en propiedad.

El boom del alquiler vacacional en las grandes ciudades

La irrupción de Airbnb hace algunos años cambió el paradigma de los pisos turísticos. Lo que parecía ser un negocio vinculado a las costas de España, como elemento atractivo para el turismo de sol y playa y las vacaciones familiares más económicas que los hoteles, pronto empezó a contagiarse a las grandes urbes. Las viviendas en los centros de las grandes capitales se convirtieron, por tanto, en un nuevo foco de negocio para sus propietarios. El estallido de la burbuja inmobiliaria, con el efecto consiguiente del descenso de los precios de los pisos, dibujó el terreno de cultivo perfecto para el aumento de este tipo de negocios y la inversión en vivienda barata. Si bien es cierto que el alquiler de larga duración, con precios crecientes con el descenso de la caída de la compra de vivienda, era uno de los primeros recursos, los alquileres turísticos comenzaron a tener más atractivos financieros. Si a esto le sumamos el componente tecnológico de estas entidades, y las ventajas que (antaño) ofrecían la regulación y el mercado, tenemos el coctail perfecto.

La experiencia vendida por Airbnb, y similares con HomeAway al frente de la competencia, apostaba por un sistema de beneficios –en lo que ya se posicionaba como los inicios de la economía colaborativa– para el usuario y el propietario de la vivienda. Los primeros aprovechaban el contacto con los locales para tener un conocimiento mucho más profundo de la cultura local; los segundos sacarían rentabilidad a una habitación o incluso un sofá, vacío. La economía colaborativa dio paso al capitalismo más duro y este sistema pronto se vio viciado por la espiral de la propia tecnológica y una serie de normativas que vinieron a regular aquello de alquilar una habitación con fines turísticos.

De cien a miles en pocos años

Lo que en un principio eran algunas pocas decenas de habitaciones anunciadas en alguna de las plataformas de turno, hoy se ha convertido en uno de los problemas de primera línea para los ayuntamientos. Las cifras actuales demuestran que, lejos de ser una cuestión menor, la vivienda turística en las grandes ciudades es un motivo de preocupación que ha requerido, en varios niveles, de la creación de una regulación ad hoc. Con las asociaciones de vecinos al frente, el colectivo de los hoteleros por lo que han considerado competencia desleal y ante la negativa de los empresarios del sector, los diferentes consistorios se han visto en la tesitura de tener que regular negocio hasta entonces desconocido.

Con datos extraídos de Inside Airbnb, con fecha de marzo de 2019 –justo antes de la aplicación de la nueva normativa del Ayuntamiento de Madrid–, la capital contaba con 17.702 viviendas de uso vacacional anunciadas. Hoy, con la nueva regulación aprobada, se mantienen casi la totalidad de los anuncios. De estas, 16.048 estaban localizadas dentro del perímetro de la M-30. Precisamente la zona que el Ayuntamiento ha considerado de máxima protección para la convivencia vecinal. Lo que está claro es que la cuestión ha dejado de ser cosa de algunos cientos, para contarse en miles. De hecho, desde 2015, la oferta de vivienda vacacional se ha duplicado en la capital demostrando, de esta manera, la rentabilidad del nuevo modelo de negocio.

Con estas cifras, ¿dónde queda el concepto colaborativo? El 86% de los anuncios de la almendra central aplican al anuncio de casas completa. Con estos números, explican desde diferentes plataformas de vecinos afectados, el espíritu de antaño de Airbnb ha quedado muy lejos.

Ahora bien, ¿es esto un negocio para los propietarios de las viviendas? Los datos aportados por Inside Airbnb añaden el detalle del número de días que las viviendas están ocupadas por inquilinos. De media son 161 noches las que estas se mantienen ocupadas, una cifra que, por cierto, ya estaría superando el supuesto de profesionalidad del Ayuntamiento de Madrid. Estas cuentan con un precio medio de 99,5 euros la noche (siendo 50 euros el precio más común), lo que supondría un beneficio para los propietarios de casi 16.000 euros anuales (8.000 en cuanto a su precio más publicado). Unas cifras que colocan estas rentabilidades por encima de los alquileres de larga duración y con algunas ventajas; entre ellas destaca la de la eliminación del riesgo a la desprotección por la regulación de los inquilinos o los impagos.

Particulares o grandes empresas, el sistema detrás de la colaboración

Uno de los mayores debates sobre la nueva era de los alquileres vacacionales es sobre la gestión de los mismos: ¿es un mundo controlado por profesionales y empresas o, por el contrario, son propietarios con intención de sacarle una mayor rentabilidad a sus propiedades?

La realidad es que las cifras extraídas de Airbnb demuestran que la mayor parte de los pisos ofertados pertenecen a usuarios identificados con un ID único. En Madrid, concretamente, 11.465. De estos, algo más de 4.000 solo tienen ofertada una vivienda en el centro de la capital. Aquellos con dos o tres alojamientos, aunque también numerosos, distan mucho de compararse con aquellos que disponen de una vivienda única. De ahí en adelante, los números decrecen paulatinamente.

¿Qué ocurre con aquellos que controlan un mayor número de viviendas? En este punto sí que se podría hablar de profesionalidad, pero no bajo las mismas condiciones que los pliegos del Ayuntamiento. No son un colectivo nuevo de empresas, pero sí se han adaptado a las nuevas circunstancias de los últimos años. Nacidas, en su mayoría, como intermediarias para los propietarios de pisos en alquiler de larga duración durante los últimos años su oferta también se ha extendido al alquiler turístico. En cualquier caso, los propietarios finales de estas viviendas, pese a estar gestionadas por terceros, siguen siendo particulares.

Lo curioso es que, salvo excepciones, como la de Mad4Rent, HomeClub o Luxury Rentals, la mayor parte de los usaurios anunciados están adheridos al nombre de una persona. La ganador de todos ellos, con 164 pisos bajo su cargo, una tal Claudia. Seguida de Juan (69), Melvin Enrique (48) o Luis (40); ninguno de los mencionados, además de otra larga lista de ofertantes, ha querido hacer declaraciones a Hipertextual. La realidad es que estos nombres son la fachada de las empresas que controlan la actividad de los pisos,como agentes inmobiliarios; el uso de nombres de particulares en Airbnb se debe, entre otras cuestiones, a una estrategia de marketing dentro de la propia plataforma. Aludiendo a los principios originales de Airbnb de conexión con el mundo local y la cercanía humana, de cara a los usuarios supone una mejor carta de presentación presentarse con un nombre particular que con el de una empresa inmobiliaria. De esta manera, detrás de Luis se encuentra Aspasios o Friendly Rentals tras Claudia; con ellos se inicia una larga lista de compañías que, a día de hoy, se posicionan como las máximas beneficiadas de la actividad de Airbnb y, por tanto, las más afectadas por los cambios regulatorios.

La normativa a debate

El sector de la movilidad ha puesto sobre la mesa la relación entre el negocio de las VTC, taxis y la regulación entre las partes. Un problema con ya muchos años de vida en el que tomar parte por alguno de los implicados es altamente complicado; lo enrevesado de las circunstancias y la legislación, así como una solución definitiva al problema, son cuestiones que van más allá de una mera opinión "de bar". La vivienda, otro de los grandes debates de la famosa nueva economía, lleva desde –aproximadamente– 2013 suponiendo un quebradero de cabeza para los políticos de turno. Con el paso de los años, lejos de solucionarse, el problema ha crecido de forma paulatina aliñado con otras circunstancias socio-económicas y culturales. El aumento de los precios de los alquileres y el descenso del parque inmobiliario han visto al piso turístico como uno de sus grandes enemigos.

Competencia directa de la Comunidad de Madrid

Airbnb y HomeAway llegaron para poner el punto tecnológico a una práctica que venía generándose desde hacía años. Bajo la llamada "democratización del turismo", la vivienda vacacional encontró un hueco en estas plataformas; y con ellas, un nuevo resquicio económico fácilmente aprovechable por las instituciones públicas. El Gobierno de la Comunidad de Madrid, en un intento de revisar lo expuesto en la Ley 1/1999 del 12 de marzo para la Ordenación del Turismo reformuló, a través del Decreto 79/2014 del 10 de julio, la cuestión de las modalidades de alojamiento turístico. En el primero de ellos se mencionaba, de forma vaga, las diferentes tipologías de alojamiento turístico, pero sin entrar en materia; sucesivos textos, aunque abordaron la cuestión de los pisos turísticos, tampoco entraron a regular sobre los mismos.

Menciona el texto de 2014 un punto importante. La Comunidad de Madrid, teniendo en cuenta la adversas condiciones económicas en las que, durante los últimos años, se viene ejerciendo la actividad turística de alojamiento, a la vez que, consciente de la necesidad de rentabilizar al máximo las propiedades inmobiliarias, ha considerado necesaria y justificada la redacción del presente texto; de esta manera, ya en 2014, la Comunidad de Madrid era consciente de la magnitud económica de este sector bajo una nueva vía de inversión y creación de nuevas empresas sobre la base de los principios de liberalización y simplificación [...], que contribuirán a la reactivación de la actividad económica y a la reactivación del empleo; un punto que juega en la línea del color del partido y de la circunstancia social del momento.

Por primera vez, se mencionan las nuevas vías de contratación on-line y las nuevas tendencias impuestas en Europa y Estados Unidos, de la necesidad de acabar con el intrusismo y la competencia desleal y de la definición de apartamento turístico y vivienda de uso turístico (VUT). Con un máximo de 90 días, aquellos pisos que excediesen esta cifra serían consideradas como vivienda con fines turísticos y nunca como residencia permanente. Para los apartamentos, y este punto será relevante para el Ayuntamiento, establecían accesos y escaleras de uso exclusivo; no así para las VUT. Para estas, entre otras obligaciones de calidad, se instaba a la inscripción de la vivienda en el Registro de Empresas Turísticas y la obligación de disponer de la placa distintiva. Desde entonces se han inspeccionado más de 20.000 viviendas; desde verano de 2018, con un incremento de los controles, los registros aumentaron a 11.936 viviendas –de las cuales, 1.729 terminaron en expedientes disciplinarios–.

En este sentido, Esteban Flores y Julio Brasa, socios de Cuatrecasas, explican a Hipertextual que "cuando la gente empezó a aplicar esta normativa estaba claro lo que había que hacer, la gente vivía más o menos cómoda, pero de repente el Ayuntamiento se dio cuenta de la proliferación de viviendas". Fue entonces cuando llegó el siguiente punto en la historia: la regulación del Ayuntamiento de Madrid.

Y el Ayuntamiento tomó las riendas

La cuestión de los pisos turísticos y la integración de Airbnb en el día a día de las ciudades viene siendo un tema de fondo desde hace años. Comenzó en Barcelona, bajo los inicios del mandato de Ada Colau, estrenando una de las primeras normativas restrictivas con este tipo de actividades y le siguieron otras grandes capitales del país. Baleares, Islas Canarias, Valencia... en mayor o menor medida han buscado regular la avalancha de los pisos vacacionales. Madrid también se puso manos a la obra; con unos inicios caóticos, en los que el Consistorio liderado por Manuela Carmena no tenía claro cómo gestionar el problema, dieron como resultado las primeras medidas contra la actividad de Airbnb y compañía.

Un informe, del 5 de mayo, abría la puerta a la decisión publicada el 23 de abril de 2018 –pero que se venía gestando desde verano de 2018–. Para Vicente Pérez, presidente de la asociación de vecinos Afram, es precisamente esta demora en el tiempo lo que les preocupa, así como "la aplicabilidad de las normas publicadas". Y esto podría ser un problema: por competencias, la ordenación del turismo y sus variables depende directamente de la Comunidad de Madrid. El Ayuntamiento, por su parte, tiene poderes en el área de ordenación urbanística tocando de forma indirecta el área terciaria. Por este motivo, Chema González, de la empresa de pisos turísticos Alterhome, apunta a que "la regulación tiene los días contados porque va contra el derecho, el mercado y el sentido común".

¿Cómo ha entrado entonces el Ayuntamiento de Madrid a regular el turismo en la capital? Los informes, que complementan la resolución ya publicada, atañen precisamente a las cuestiones de la ordenación dentro del Distrito Centro de Madrid. De esta manera, se afirma que los problemas de saturación sobre algunas zonas de la capital dificultan la relación, convivencia y seguridad armónica entre residentes. Sin entrar en demasiados debates, puesto que los factores de influencia son muy amplios, añaden el tema del aumento del precio de la vivienda –donde aportan el dato del aumento del precio medio en un 44% en el Distrito Centro desde 2013–.

Aún teniendo en cuenta las limitaciones del Ayuntamiento en materia de competencias, la nueva regulación ha entrado a definir uno de los puntos más importantes del texto de la Comunidad de Madrid y que, en opinión de los expertos legales, "tendrán que demostrar si estas duras restricciones están escritas con fundamento ya que van en contra de muchos de los derechos de comercio europeo; ya se verá cómo se sostiene esto en los Tribunales".

Su punto más polémico: la concepción del hospedaje en la división en tres partes dentro del área dentro de la M-30. Para el Ayuntamiento de Madrid, acogiéndose al texto de la Comunidad, todo lo que supere un uso turístico de más de 90 días ha de acogerse a la normativa del hospedaje puesto que, a ojos del Consistorio, "se presume profesionalidad". ¿Qué quiere decir esto? Casi el 95% de la oferta turística pasa de ser eventual a terciaria de forma definitiva; lo que implica que han de adherirse a todos sus requisitos. Uno de ellos, y el más problemático, es el de la puerta independiente de acceso. "La exigencia de una escalera independiente está regulada en las normas urbanísticas de 1997", explica Vicente Pérez, "por lo que no se ha añadido nada nuevo y queremos que se aplique". La diferencia, para Alterhome, es que "la entrada independiente estaba concebida para el hospedaje (hostales y residencias) y no para residencias particulares; por este motivo, una vivienda particular no puede cumplir normas de hospedaje antes de serlo". Para Cuatrecasas "este punto es uno de los más raros del texto" y, apuntan, "a una consideración por parte de la Comisión de Seguimiento de una medida excesiva, lo cual complica su aplicación".

En toda esta trama, Airbnb tiene una posición tajante al respecto:

"Hemos trabajado con más de 500 gobiernos en todo el mundo con el objetivo de proteger el derecho de las familias a compartir su vivienda. La nueva regulación del Ayuntamiento de Madrid es poco clara, injusta e impone requisitos y restricciones desproporcionadas. Airbnb sigue dispuesto a trabajar con el gobierno de la ciudad en una mejor manera de avanzar y colaborar en normas claras que verdaderamente funcionen para todos”.

Los 90 días de la discordia

Si hay algo en lo que ninguna de las partes está de acuerdo es, precisamente, en uno de los puntos más permisivos del nuevo texto. Este corresponde al límite de la profesionalidad que establece el uso de la vivienda como turística por encima de los 90 días –lo que serían tres meses a lo largo del año–.

Para el sector de los profesionales, como explican en Alterhome, "implica que los que publicitan su casa para menos de 90 días no deben registrarse y, para preservar las garantías cualquier vivienda debería cumplir unos requisitos de calidad; en otras palabras, lo que está queriendo decir el Ayuntamiento es que no necesitamos nada para operar". Para las asociaciones de vecinos, por su parte, el problema seguiría estando sobre la mesa: la inseguridad vecinal durante los tres meses que dura el permiso se mantendría. Desde una perspectiva legal, de la mano Esteban Flores y Julio Brasa, se mantiene el escepticismo:

"Van a surgir muchos problemas a nivel de inspección por la cuestión de cómo van a funcionar los controles. Este tipo de normativa tiene muchas zonas grises que pueden usarse como margen".

Desde Afram, aunque ciertamente contrarios a la medida por considerarla insuficiente, sí que aplauden uno de los puntos de la misma. Por su diseño y situación actual de mercado consideran que "es algo que va contra las empresas, más que contra los particulares en sí mismos", los cuales entienden que "ya son los menos en el sector de la vivienda turística". Desde el punto de vista de Alterhome, en las antípodas de las asociaciones de vecinos, esta medida solo aplica a los propietarios particulares –dueños últimos de las viviendas que las empresas de alquiler gestionan a través de Airbnb y otras plataformas–. "Sin duda alguna afecta a los particulares, porque muchos no quieren un alquiler tradicional porque es muy malo para ellos ya que el Gobierno de Carmena no ha sabido proteger a los propietarios de viviendas", explica Chema.

Una convivencia complicada

La competencia de urbanismo aplica directamente a la cuestión de la convivencia. El Ayuntamiento ya integró, como forma preventiva, el poder de las comunidades de vecinos de ejercer el derecho a veto sobre la posibilidad de integrar oferta turística en su bloque. El Real Decreto habla de que el 60% de los vecinos pueden prohibir que haya una vivienda turística, y aunque esto se ha aceptado por las asociaciones de vecinos como una mejora del 100% anterior, consideran que "por qué no el 50+1 ya que el que quiere poner la vivienda turística es el que quiere alterar la situación; deberían ser los vecinos los que se vean reforzados por la mayoría".

La mala prensa que ha recibido el piso turístico, como fuente de inseguridad, ruido y desconfianza ha calado, según sus más acérrimos defensores, en la toma de decisiones de las esferas políticas. "Por supuesto que hay que entender a las asociaciones de vecinos y a su derecho a tener unas calidades dignas", explica Chema, "pero hay que identificar los problemas y buscar soluciones en vez de prohibir". Este punto, en realidad, sí que está contemplado en el Decreto 79/2014 de la Comunidad de Madrid, donde se insta a los inquilinos temporales a cumplir las normas de convivencia impuestas por las ordenanzas municipales, a riesgo de recibir [el propietario y los causantes] sanciones económicas.

Huelga decir que todas las asociaciones y vecinos afectados consideran insuficiente esta medida y denuncian la inactividad de las fuerzas de seguridad, lo que se traduce en su indefensión ante esta actividad. La historia que se repite como una letanía: lo que para algunos es insuficiente, para otros se pasa de largo.

contaminación lumínica
Ahora Madrid (Wikimedia)

Las elecciones a la vista

El 26 de mayo, con prácticamente un mes de diferencia respecto a las elecciones generales, España celebrará unos nuevos comicios; en este caso de corte autonómico, municipal y europeo. La aprobación de la normativa, pendiente desde prácticamente verano de 2018, es evidencia para muchas de las partes del corte electoral de la decisión. De hecho, partidos de la oposición al gobierno de Carmena –Ciudadanos y Partido Popular– ya manifestaron su intención de retirar el texto en su hipotética victoria a finales de mes.

El debate, incluso, ha trascendido al discurso político generado en el marco de las elecciones generales del pasado 28 de abril; durante las largas semanas de precampaña, los debates electorales de todo tipo se sucedieron en pos de explicar las medidas sectoriales de cada partido. La agenda digital y los emprendedores, como no podía ser de otra manera, contaba con una celebración especial. Entre startups, implantación del 5G, regulación y beneficios fiscales, el tema de Airbnb –justo unos días antes se conocía la resolución de Carmena– salía a colación. "Estamos atorados con todo tipo de regulaciones", comentaba una portavoz de la compañía, "se está hablando de futuro, pero los problemas son acuciantes". Bajo esta declaración de intenciones por parte de la tecnológica, que se ha encontrado con un gran problema en Madrid bajo la decisión de Carmena, Unidas Podemos reiteraba la necesidad "de tener regulaciones específicas para compañías que cuentan con un impacto local". Para fuentes cercanas al sector, la intromisión del actual Ayuntamiento en el alquiler turístico es una clara cortina de humo para llevar un debate la crisis de la vivienda que se lleva arrastrando años; en parte, por la baja oferta e inversión de vivienda de protección oficial.

Una idea sostenida por el Partido Socialista de la mano de Francisco Polo añadiendo la idea de que "cuando una empresa cambia el ecosistema, lo lógico es que se regule desde la administración más cercana". La realidad es que el problema de Airbnb dejó de ser una cuestión central del debate, para ser sustituido por las autonomías. "Es necesario un marco regulatorio liviano de carácter nacional que regule estas plataformas y que las aleje de la mano de los políticos", comentaba Rocío Monasterio de Vox; cuestión que era plenamente sostenida por Guillermo Monasterio, del Partido Popular, entendiendo que "limitar es contradictorio, el hecho de que las empresas tengan equipos de negocios para entender las diferentes legislaciones boicotea el entorno digital".

De momento, si hay algo cierto es que este tema ya forma parte de todos los puntos de la esfera administrativa. Solo en la Campaña de la Renta de 2018, Hacienda ha enviado 700.000 avisos (3 veces más que el año pasado) para obligar a los contribuyentes a declarar su vivienda vacacional.

Lo que para las asociaciones de vecinos esperan que sea un texto que no se derogue con un cambio de signo político, para las asociaciones de empresas turísticas "esto tiene mucho que ver con el discurso que se viene dando desde hace tiempo: el barrio para los del barrio". Desde Cuatrecasas entienden que esta incertidumbre jurídica y política no es nada beneficiosa para las compañías, no tanto así para los particulares, pero el juego político ha estado claro. La realidad es que la cuestión de Airbnb, como lo fue la del taxi en su momento, ha jugado un papel importante en el discurso político de los partidos de izquieras –con Podemos a la cabeza– a la hora de elegir un bando en la batalla de lo que se ha mal llamado empresas de la nueva economía.